売却の前に知っておきたい基礎知識
不動産に関しては購入より売却の方が難しいとよく言われます。
売却の流れと概略、諸費用と税金がいつ必要になってくるか確認しましょう。
成功する不動産売却のスケジュール
まずは周辺の自宅と同じような物件がいくらで売りに出されているかを新聞の折り込みの広告や住宅情報誌で確認しておきましょう。
査定依頼と媒介契約
不動産業者があなたの家をいろいろ査定し、売却価格を提示してくるので、業者の査定を参考に、売主自身の判断で売り出し価格を決定し、媒介(仲介依頼)契約を締結します。
契約期間は3ヶ月が目安です。
物件への案内
不動産業者が購入希望のお客さんをあなたの自宅につれてきます。
契約の条件交渉
購入希望者が仲介業者を通じて様々な条件を打診してきます。
売買契約締結
付帯設備はどうするか？物件に瑕庇があった場合の取り決めなど、売買契約について最終確認をします。
費用
- 手付金の受け取り(売買価格の10%が目安)
- 仲介手数料(売買価格の3%＋6万円)の半額(仲介業者に支払う)
- 印紙代
代金決済・物件引き渡し
残代金を受け取ります。
費用
- 仲介手数料(売買価格の3%＋6万円)の半額
- 抵当権がついている場合には、抵当権を抹消するための登記費用
その他
家の売却で売却益がでると譲渡所得となり、税金がかかります。
3種の媒介契約
自宅を売りに出す際は、通常不動産業者に仲介依頼をします。
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」と3つの方式がありますが、どの契約方式を選ぶかによって、売主と不動産業者の各々が守らなければならないルールが変わってきます。
| 専任媒介 | 専任の場合には、ある特定の不動産業者1社のみの仲介を依頼するわけですから、ほかの業者に仲介依頼をすることができません。 依頼された不動産業者は指定流通機構(レインズ)への物件の登録義務を負い、売買の成立に向けて積極的に努力することになります。2週間に一度売主に業務の処理状況を文書で報告することになります。 |
|---|---|
| 専属専任媒介 | 専任媒介方式の性格をよりいっそう強くしたのが専属専任媒介です。 違いは「自己発見取引」が認められているかどうかということです。自己発見取引とは売主が自ら発見した相手と契約を結ぶケースをいいます。専任媒介ではこれが認められていますが専属専任ではこれが認められていません。つまり自分で買主を見つけることが認められているのが専任媒介です。 不動産業者はレインズへの登録義務は専任媒介と同じですが、業務の処理状況の報告が1週間に一度となります。 業者によっては専任と専属専任の違いで広告費の違いや売却活動の幅の広さをアピールしてくる所もあります。 |
| 一般媒介 | 一般媒介とは1業者のみではなく、複数の業者に媒介(仲介)の依頼をすることができ、かつ自分で買主を見つけた場合はその買主と契約してもいいという内容の契約方式です。 不動産業者によってはレインズに物件情報として登録してもらうこともできます(専任あるいは専属専任の場合には、登録は不動産業者の義務であるが、一般の場合には義務ではなくなる)。 |