土地の使用用途
土地は、都市計画及び用途地域により、その土地に建てる建物及び使用用とに制限がかかります。
都市計画
都市計画により、土地は、市街化区域、市街化調整区域、そして非線引き区域(無指定区域)の3区域に分けられています。
市街化区域とは、人が生活することを前提にした区域のことです。市街化調整区域とは、人が生活することを前提にしていないので、原則として住宅の建設は困難です。非線引き区域とは、何も制限のかかっていない区域ですが、水道、下水、電気、ガスなど、人が生活する上において必要なインフラが整っていないので、住宅としては適しません。
道路
道路は、自動車専用道路(高速道路など)、高架道路、国道、県道、市道、町道、村道などの公道と位置指定道路、42条2項道路(公道)、私道、農道(農業用道路)、林道、赤道、青道などに細分化されています。
注意点
建物を建てるには、建築基準法に指定された4m以上の道路の中心線に並行して、2m以上接道していなければなりません。2mに1cm足らなくても、建築許可は下りません。
道路は見落とされがちですが、注意が必要です。公道に面した土地であれば何も問題がないことが、私道の場合は、敷地制限を受けたり、担保評価の低い不動産になるからです。建築基準法上の道路に接面しない土地の場合は再建築が認められず、金融機関は担保補償さえしないことが多いのです。
登記簿謄本
不動産には、それぞれの不動産ごとに履歴書があります。それが、登記簿謄本(登記事項証明書)というものです。これを調べれば、対象不動産に付随する権利関係がはっきりわかる仕組みになっていますから、非常に大切なものです。しっかり理解しておいてください。登記簿謄本は、物件所在地の所轄法務局で申請すれば、だれでも入手することができます。費用は、要約書といわれるもの(現時点の履歴を表したもの=妙本)が、1物件につき500円、全部事項といわれるもの(すべての履歴を表したもの=謄本)が1000円です。法務局においてある申請用紙にそれぞれ必要事項を記入し、登記印紙を添付して申請します。なお、郵送でも入手可能です。不明な点などは、所轄の法務局に電話すれば教えてくれます。
表題部
登記簿謄本を見ると「表題部」という用語がでてきます。この表題部には、対象不動産の場所や規模がかかれています。これは土地・建物の種類、所在・家屋番号、登記の日付、敷地面積・建物の延べ床面積などを示したものです。
甲区
登記簿謄本には「甲区」という表記があります。これは、表題部に記載されている人(所有者)の所属先を示すもので、履歴書の一部といえるでしょう。
土地の甲区には、対象土地の所有権に関する権利が記載されています。誰が、いつ誰から、どんな契約(売買や相続)で所有権が移動したのかが記載されています。
戸建の場合の所有者は、通常一人ですが、マンションのように区分所有権で分譲されている建物の敷地は「敷地権」といい底地を一体のものとしてとらえて、各区分所有者は底地の一部を持分として所有します。
乙区
登記簿謄本の乙区には、表題部に記載されている人（所有者)の債務状況が示されています。
乙区には抵当権などの物権に関する権利が期日順に記載されていますが、期日の早い権利が遅い権利に優先します(先願主義)。具体的には、抵当権の第1順位の債権者が、すべての再建に相当する配当を受けたあとに、第2順位の抵当権者に配当が行われるということです。
所在及び地番
登記簿謄本の所在及び地番は、住民票で言えば住所・氏名です。ただし、ここに記載されている住所は、生活上の住所(郵便物などの送付先)ではなく、あくまでも「所在及び地番」という登記簿謄本上の住所です。
地目
地目は、住民票でいえば国籍や性別に当たります。地目には宅地、山林、畑、田、道路などの表記があります。畑や田の表記がある場合は、そのままでは一般人の取引対象にはなりません。管轄する農業委員会の許可を受ける必要が生じます。
地積
地積とは、対象土地の面積です。売買契約書には、登記簿謄本上の地積が記入されます。
登記の日付
登記は、土地と建物ごとに行われます。登記の日付は、住民票でいえば、届け出た日ということになります。また、広い土地が分けられると、その日が対象土地の誕生日になります。土地が集約した場合も同じです。
家屋番号
家屋番号は、住民票でいえば住所・氏名であり、一つとして同じ物はありません。土地の公図がベースになっています。
登記簿上の種類
登記簿謄本の表題部には、対象不動産を使用する際の種類が書かれています。具体的には、居宅、倉庫、事務所、工場、店舗、家屋などと記載されます。
登記簿上の構造
躯体の(木造や鉄筋コンクリート造など)や屋根の構造(瓦葺やスレート葺など)についても、登記簿謄本の表題部に記載されます。
登記簿上の床面積
登記簿謄本に記載されているのは、建物の内法面積です。マンションの広告に記載されている面積は、通常、建物を支える壁の中心から内側の面積が記載されています。このため、広告記載の床面積は、登記簿上の面積よりも1割弱広いケースが目立ちます。
登記簿上の原因及びその日付
建物が完成すると、竣工検査ののち、使用許可を受けた期日が記載されることになります。新築の場合、保存登記の期日が記載される場合もあります。この期日を起算日にすれば、建物の築年数が算出できます。
建物の甲区・乙区
建物の甲区・乙区も、基本的には土地の甲区・乙区と同様です。ただ、少し異なる点は、賃貸権の登記や工事の「先取り特権」の登記がなされることです。